Türkiye’de Gayrimenkul Edinmek İsteyen Yabancılar Nelere Dikkat Etmeli?

Türkiye, yabancı uyruklu pek çok kişi için ideal ve avantajlı bir yatırım merkezidir. Dünyanın farklı coğrafyalarında yaşayan birçok yabancı, taşınmaz yatırımı için Türkiye’yi tercih eder. Peki, Türkiye’de gayrimenkul yatırımı yaparken nelere dikkat edilmelidir? O halde, bu sorunun yanıtını maddeler halinde ifade edelim:

Türkiye’de gayrimenkul mülkiyetinin devrini sağlayan sözleşmeler yalnızca tapu müdürlüklerinde yapılır.
Satın alınmak istenen gayrimenkul üzerinde haciz, ipotek vb. kısıtlamalar olup olmadığını yahut gayrimenkulün satışına mani teşkil eden bir durumun bulunup bulunmadığını kontrol için de yine tapu müdürlüklerine başvurmak gerekir.
https://parselsorgu.tkgm.gov.tr adresi ziyaret edilerek; il, ilçe, mahalle/köy, ada ve parsel bilgileri yazılarak ilgili gayrimenkul hakkında pratik bir şekilde sorgulama yapılabilir. Bu sayede Türkiye’de bulunmadan, dünyanın herhangi bir ülkesinden, çevrimiçi bir şekilde, gayrimenkule ilişkin kişisel bilgiler harici temel bilgilere erişmek mümkündür.
Yabancı uyruklu bir kimsenin Türkiye’de gayrimenkul sahibi olabilmesi için ikamet iznine sahip olması şart değildir. Ayrıca, Türkiye’de gayrimenkul edinmiş olan yabancı kimselere, en çok bir sene süreli olmak kaydıyla kısa dönem ikamet izni verilir.
Gayrimenkul satın alma sürecinde taraflar arasında uyuşmazlık yaşanırsa, uyuşmazlığın adli mercilere taşınması ve gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesinde dava ikame edilmesi icap eder.
Ülke dışında ikamet eden Türk vatandaşları ve yabancıların tapu ve kadastro işlemlerini ikamet ettikleri ülkeden yapabilmeleri için TKGM yurt dışı temsilcilikleri bulunmaktadır. Bu çerçevede Berlin Başkonsolosluğu Tapu ve Kadastro Temsilciliği’nde tapu ve kadastro işlemleri yapılmakta ve Türkiye’de yer alan gayrimenkuller Berlin temsilciliği üzerinden alınabilip satılabilmektedir.
Türkiye’de gayrimenkul sahibi olmak isteyen gerçek ya da tüzel kişi, gayrimenkul sahibiyle beraber tapu müdürlüğüne müracaat etmelidir. Ayrıca, haftanın her günü ve yirmi dört saat hizmet sunan Alo 181 çağrı merkezi üzerinden ya da TKGM internet adresinin randevu bölümünden işlemler yapılabilir ve bu sayede müdürlüklere fiziki olarak gidilmeden randevu alınabilir.
Yabancı sermayeli Türk şirketlerse ilk olarak gayrimenkulün yer aldığı bölgedeki valilik planlama ve koordinasyon müdürlüğüne müracaat etmeli, ardından aldığı müspet yanıtla tapu müdürlüğüne başvurmalıdır. Söz konusu şirketler bizzat, posta yahut e-Posta vasıtasıyla da başvuru yapabilirler.
Son olarak, tereddüt edilen hususlarda bilgi alınabilmesi için T.C. Büyükelçilikler/Konsoloslukları ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne başvurulabileceğini belirtmek gerekir.

Yabancı Gerçek Kişilerin Türkiye’de Gayrimenkul Edinimindeki Yasal Sınırlamalar Nelerdir?

Edinimine izin verilen yabacı uyruklu gerçek kişiler özel mülkiyetin mümkün olduğu alanlarda her türlü gayrimenkulü edinebilir. Örneğin konut, işyeri, tarla, arsa…

Satın alınan gayrimenkul eğer yapısız nitelikte ise yabancı uyruklu malikin burada iki sene süresince proje geliştirmek amacıyla projenin konusuna göre ilgili kamu idaresine başvurmalıdır.

Yabancı gerçek kişiler Türkiye’de en fazla 30 hektarlık alana kadar taşınmaz ve sınırlı ayni hak sahibi olabilirler. Söz konusu miktar, Bakanlar Kurulu tarafından iki katına kadar artırılabilir.

Yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz edinmeyeceği ve kiralamayacağı belirli bölgeler vardır. Örneğin askeri yasak bölgeler ve asker güvenlik bölgelerinde yer alan taşınmazların satın alınması ya da kiralanması mümkün değildir. Fakat özel güvenlik bölgelerinde bulunan gayrimenkulleri ise valilik onayıyla satın alabilir veya kiralayabilirler.

Ayrıca, yabancı uyruklu gerçek kişinin edinebileceği toplam taşınmaz, bir ilçenin özel mülkiyete açık toplam alanının %10’undan daha fazlası olamaz. Söz konusu kotanın tamamlandığı bölgelerde yabancıların yeni edinim istemleri karşılanmaz.

Hangi Taşınmazlar Tasfiye Edilir?

Yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de gayrimenkul edinimindeki yasal sınırlamalara aykırı şekilde edinilen taşınmazlar,
Edinim amacına aykırı olarak kullanıldığı belirlenen ve süresi içinde ilgili Bakanlığa müracaat edilmeyen yahut süresi zarfında projeler gerçekleştirilmeyen yapısız taşınmazlar,
Yabancı edinimini sınırlayan düzenlemeleri aşan miras yolu ile edinilmiş taşınmaz ve sınırlı ayni haklar,

Söz konusu olduğu takdirde, Maliye Bakanlığı tarafından tanınacak olan ve bir seneyi geçmeyecek süre zarfında malikin taşınmazı devretmesi beklenir. Aksi takdirde ilgili taşınmaz tasfiye edilmek suretiyle bedele çevrilir ve bedel hak sahibine ödenir.

Yabancı Tüzel Kişilerin Taşınmaz ve Sınırlı Ayni Hak Edinimleri

Türkiye’de yabancı tüzel kişi olarak yalnızca; yabancı ülkelerde kendi ülke mevzuatına göre tesis edilen tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri sınırlı ayni hak ve gayrimenkul sahibi olabilir. Söz konusu ticari şirketler haricindeki yabancı tüzel kişilerse örneğin vakıf, dernek gibi, gayrimenkul edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edemezler.

Yabancı ülkelerde kendi yasalarına göre kurulan tüzel kişiliği haiz ticaret şirketlerinin gayrimenkul mal edinimleri ise istisnadır. Bu nedenle sadece uluslararası anlaşmalar veya özel kanun hükümleriyle öngörülmüşse mümkündür. Sözü edilen hususta hüküm içeren özel Kanunlardan bazıları 6491 sayılı TPK; 2634 sayılı TTK, 4737 sayılı EBK’dir.

İpoteğe ilişkin istisnai bir düzenleme mevcuttur. Buna göre, yabancı gerçek ve tüzel kişiler lehine gayrimenkuller üzerinde tesis edilecek ipotekler için herhangi bir sınırlama söz konusu değildir.

Türkiye’de Kurulmuş Yabancı Sermayeli Şirketlerin Gayrimenkul ve Sınırlı Ayni Hak Edinimleri

Yabancı yatırımcıların; %50 ya da daha yüksek oranda hissesine sahip oldukları veya; yönetim hakkına sahip kimselerin çoğunluğunu atayabilme ve azledebilme yetkisini haiz oldukları Türkiye’de kurulmuş tüzel kişiliğe sahip şirketler, yabancı sermayeli şirket olarak kabul edilir.

Söz konusu şirketler, ana sözleşmelerinde düzenlenen faaliyet konutlarını icra etmek için taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinebilir. Bu için ilk olarak gayrimenkulün bulunduğu yer valiliğine onay amacıyla müracaat etmeleri gerekir.

Eğer askeri yasak bölge yahut askeri güvenlik bölgesi içerisinde bulunan bir alandan taşınmaz satın alınmak isteniyorsa Genel Kurmay Başkanlığından, özel güvenlik bölgesine ilişkin bir alandan taşınmaz satın alınmak isteniyorsa ilgili taşınmazı bulunduğu yerdeki valilikten izin alınması gerekir.

Son olarak, gayrimenkul edinim başvurusunun neticesinin olumlu olması durumunda, tescil işleminin yapılması için valilik tarafından şirket/iştirak ile tapu müdürlüğüne yazılı şekilde bilgi verileceğini belirtmek gerekir.

Valilikten İzin Alınmadan Yapılabilecek İşlemler Nelerdir?

Aşağıda sıralanan işlemlerde izin alınmaksızın direkt Tapu Müdürlüğüne müracaat edilir:

İpotek tesisi,
İpotek lehtarının ipoteğin paraya çevrilmesi çerçevesindeki mülkiyet edinimleri,
Şirket birleşmesi ve bölünmesi sebebiyle oluşan taşınmaz mülkiyet ve sınırlı ayni hakkın nakli,
Endüstri bölgeleri, organize sanayi bölgeleri ve serbest bölgelerdeki edinimler,
İlgili bankacılığı mevzuatı çerçevesinde kredi kapsamında kabul edilen işlemler sebebiyle ya da alacakların tahsili için yapılan edinimler.

Yabancıların Türkiye’deki Gayrimenkullerinin Miras Durumu

Türkiye Cumhuriyeti, yabancı uyruklu kişilerin miras hakkını koruma altına almaktadır. Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’de edindiği gayrimenkuller, ilgili yabancının ölmesi durumunda mirasçılarına intikal eder. Şayet bu mirasçı, kendisine intikal eden taşınmazı edinebilecek durumdaysa kendisine kalan bu gayrimenkulü elinde tutabilir.

Miras kalan kişi uyruk, kişi başına ve ülke genel toplam sınırlama şartları gibi koşullara uygun değilse ilgili gayrimenkulü direkt devretmesi icap eder. Şayet devretmezse Maliye Bakanlığı tarafından gayrimenkul satışa çıkarılır ve bedel ilgiliye ödenir.

Gayrimenkul Edinimi Yoluyla Türk Vatandaşlığının Kazanılması

Yabancı uyruklu kişinin bir milyon dolar ve üzeri bir değere sahip gayrimenkul edinmesi halinde, bu gerçek kişi için istisnai yoldan Türk vatandaşlığı kazanma hakkı mevcuttur. Bu hakkın elde edilebilmesi için yabancının;

Tek seferde en az bir milyon dolar değerinde gayrimenkul satın alması,
Taşınmaz edinimi başvurusu yapılırken taşınmazı bu amaçla satın aldığını belirtmesi ve resmi senette bu konuya yer verilerek gayrimenkulün beyanlar hanesine “gayrimenkulü üç sene satmayacağına dair belirtme” işlenmesi lazım gelir.
Tapu işlemlerinin tamamlanmasını takiben malike verilecek olan tafsilatlı tapu kaydı ile ikamet yahut vatandaşlık talepleri için ilgili dairelere başvurabilir.

Satın Alınan Gayrimenkulün Tapusu İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?

Taşınmazın tapu işlemleri için gereken belgeler şunlardır:

Gayrimenkule ait tapu senendi veya köy/mahalle, ada, parsel, bina, bağımsız bölüm bilgisi,
Yabancının uyruğunda bulunduğu ülkece düzenlenmiş bir kimlik belgesi ya da pasaport, (İlgili kimlik ve pasaport eğer Latin alfabesi dışındaki bir alfabeye göre düzenlenmişse bu durumda noter tasdikli yeminli tercümeleri arz edilmelidir.)
Eğer işlemde temsil varsa temsile dair belge,
Taşınmaza dair olmak üzere ilgili belediyeden alınış “emlak rayiç değer” belgesi,
Binalar için zorunlu deprem sigortası poliçesi,
Son altı ayda çekilmiş olmak üzere satıcının bir, alıcınınsa iki adet fotoğrafı,
Taraflardan birinin Türkçe bilmemesi durumunda yeminli tercüman.

Yurt Dışında Düzenlenen Vekaletnamelerin Durumu

Eğer işlem, ülke dışında düzenlenmiş bir vekaletname ile yetkilendirilmiş bir kimse vasıtasıyla yapılacaksa; vekaletnamenin, yapılacak işleme ait yetkileri barındırır olması ve şu şartları taşınması gereklidir:

Türk konsoloslukları tarafından taşınmaz tasarrufuna uygun biçimde düzenlenmiş olmalıdır.

Veya;

Ülke dışında vekaletname düzenleme yetkisini haiz merciler marifetiyle; düzenlendiği ülkelerin resmi dili ile ve fotoğraflı olarak (fotoğrafın üstü ise mühürlü istisnai olarak imzalı olacak şekilde düzenlenmiş olması gerekir.)

Ayrıca vekaletname;

Lahey Sözleşmesi tarafı ülkelerden birinde düzenlenmişse apostil şerhini sahip olmalı,
Lahey Sözleşmesine taraf olmayan bir ülkede düzenlenmişse, vekaletnamede yer alan resmi görevlinin imzanın bağlı bulunduğu makam, işbu makamın mührü ise Türk Konsolosluğu tarafından tasdik edilmiş olmalıdır.

Son olarak, başvuruda; aranılan özellikleri haiz vekaletnamenin noter tasdikli Türkçe tercümesi arz edilmelidir.

Ana Sayfa